(微信同号)【课程收益】：
如何筹划？如何选择开发的产品与类型？建设成本与费用如何扣除？成本如何加计扣除？利息如何扣除？成本的扣除在土增税与所得税中有何不同？如何设计不同的促销方式与模式？不同的去化促销的税务处理与风险如何应对？土地增税税有哪九大筹划方式？等等..........
课程结合各阶段具体实施过程中所涉及的税收政策与实际操作问题：应注意的税收问题，税收条款在具体文书中的运用，设计更优的税收方案，规避税务风险，进行合理的税务筹划等等，培养学员主动运用政策进行税务筹划，积极防范税收风险……
【培训对象】：
房地产企业高管、财务总监、财务经理、税务经理及投资融高管等
【培训时间】：
2天
【课程大纲】：
引子（含案例）
第一阶段 房开企业在土地拓展与拿地阶段税务筹划及风险控制
第一节 土地“招拍挂”方式实务操作与税务处理要点
一、土地的招拍挂模式简介及交易结构
二、地方政府土地返还款五大模式与税务实务处理
三、取得土地使用权所支付金额的扣除与风险应对
四、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
五、未办理土地使用权证而“转让土地”是否缴纳土地增值税
第二节 股权收购拿地与在建工程（土地）方式与税务风险
一、股权收并购土地的方式
二、在建工程（资产）收购土地的方式
三、股权与在建工程收购土地的两种方式税收（种）比较
四、股权与在建工程收购土地的税收成本差异及决策风险
案例解析：收购阶段税费比较；收购完成后开发阶段经济指标比较
第三节 间接收购股权（土地）的拿地模式与税务处理要点
一、间接收购（土地）模式及交易结构
案例：复星国际与SOHO中国外滩地王之争--项目股权并购风险防范
二、特别注意通过中间层企业（合伙/公司）取得目标公司利润的所得税问题
第四节 先分立后收购（土地）的拿地方式操作与税务处理要点
一、先分再收购（土地）模式及交易结构
二、先分再收购（土地）模式的税务处理
第五节 增资扩股的拿地方式实务操作与税务处理要点
一、“增资”入股项目开发公司模式的类别与交易结构
二、“平价增资”入股项目开发公司模式的税务处理
第六节 先投资再转股的拿地实务操作案例与税务处理要点
一、先投资再加转股权的模式及交易结构
二、先投资再加转股权的模式税务与处理
第七节 股地分离的拿地模式实务操作与税务处理要点
一、股地分离模式的类别与交易结构
二、股地分离模式的税务处理
第八节 名股实债的拿地模式实务操作与税务处理要点
一、名股实债模式及交易结构
二、名股实债模式主要涉税问题与解析
三、地产业名股实债模式实例与评析
第二章 房地产项目规划与设计阶段税务筹划及风险管理
第一节 立项与规划以及设计阶段税收问题与节税策略
一、立项环节应注意的税收问题与节税策略
二、规划环节应注意的税收问题与节税策略
三、设计环节应注意的税收问题与节税策略
第二节 房地产项目产品开发类型与如何进行选择
一、产品开发类型与税收负担水平的关系
二、产品开发类型与与企业销售的关系
第三节 七大合作开发模式与税务筹划及风险管理
一、项目公司不同投资架构的税负差异与筹划之道
二、不成立合营企业之合作开发的增值税处理
三、成立合营企业之合作开发的增值税处理
四、一方提供土地及另一方提供资金之土地增值税处理
五、两种情况下合作各方之所得税不同的处理
六、合作开发的其他四种情形（模式）之税务处理
七、合作开发7大模式及其19种税务处理风险管理
第四节 房地产项目“委托代建”税务筹划及风险管理
一、标准的“委托代建房屋”业务应符合哪些基本条件
二、代建“手续费”合同与业务处理
三、代建涉税筹划与各方收益分析
四、“委托代建”业务的税务风险应对与实务操作要点
第五节 委托境外设计单位进行规划与设计：
一、支付的设计费是否应当在我国境内纳税
二、境内企业承担什么税收责任与风险
第三阶段 房地产项目开发建设阶段成本扣除筹划及风险控制
第一节 项目开发成本在土地增值税中的扣除与管理
一、建筑安装工程费的土增税审核要点与难点解析
二、税局对建筑安装工程费--出包方式审核内容
三、税局对建筑安装工程费--自营方式审核内容
问：税局如何处理项目成本的“预提”“暂估”与“实际”凭证？
四、基础设施费的审核要点难点与案例解析
问：红线外道路的改造&绿化等计入开发产品成本？
五、公共配套设施费的审核要点与难点解析
问：税务机关对建筑安装工程费用审核特殊事项有哪些？
第二节 项目开发费用在土地增值税中的抵扣与管理
一、税务机关对房地产开发费用审核的关注重点
二、税局对房地产开发费用--利息支出的审核
三、“八项费用”在土地增值税清算中的具体处理
问： 1.4的层高系数分摊成本问题，运用层高系数法是否会被认可？
第三节 统借统还与内部资金调拨之税务风险管理
一、集团公司“资金池”的根源与运行模式
二、集团公司资金池有关税务政策要点解析
三、统借统还业务的增值税优惠政策
四、统借统还业务类型与税务风险处理
五、集团企业“统借统还”其他税务注意事项
第四节 成本扣除项在土增税与所得税中的差异处理
一、成本扣除在土地增值税与企业所得税的时间有哪些不同
二、成本在土地增值税与企业所得税允许扣除的3大差异
第四阶段 房地产项目组织销售促销税务筹划及风险控制
第一节 房地产“假按揭与零首付”模式税务处理要点
一、“假按揭”的销售模式税收如何处理？
二、 “零首付”的销售模式税收如何处理？
第二节 房地产“售后回租”模式税务处理要点
一、售后回租”的税收风险有哪些？
二、如何解决售后回租”的税收风险？
第三节 房地产“售后回购”模式税务处理要点
一、“售后回购”的销售模式的增值税如何确认？
二、“售后回购”的销售模式的企业所得税如何确认？
三、“售后回购”的销售模式土地增值税如何确认？
第四节 房地产“低价出售”模式税务处理要点
一、“低价出售与免费返租” 的销售模式应如何进行价值管理
二、“低价出售与免费返租” 的销售模式应如何进行税务处理？
第五节 房地产“买房送车位”模式税务处理要点
一、房企“买房送车位”促销案例
二、没有产权的配套车位是可以卖的吗？
三、“买房赠车位”网签合同怎么签？
四、“买房赠车位”的发票怎么开？
第六节 房地产销售“买一送一”模式税务处理要点
一、“买一送一”的模式如何确认收入金额?
二、送面积销售模式税收规定与价值管理？
三、送家电销售模式税收规定与价值管理？
四、送物业销售模式税收规定与价值管理？
五、赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？
第五阶段 房地产项目竣工清算阶段税务筹划与风险控制
第一节 税务新政下土地增值税清算流程要点解析
一、土地增值税的应清算与可清算的要求
问：楼盘销售后期，是否需要预交土地增值税？
问：清算以后，未售房销售的土地增值税缴纳，需要注意那些问题？
问：已到达清算条件，未售部分后期的清算怎样进行？
问：尾房销售能够和初次清算合并再二次清算吗？
二、土地增值税对房地产企业项目销售利润产生的影响
三、税局对土地增值税清算审核方式要点与解析
四、税局对土地增值税清算单位的审核与解析
问：商铺住宅联体楼的土地增值税是如何计算的？
问：高级公寓增值额未超过扣除金额之和20%的是否免征土增呢？
第二节 税局对房地产清算项目收入审核与难点解析
一、土地增值税时清算项目收入是如何确定的
问题：土地增值税的对视同销售的情形有哪些？
二、以评估价格计算征收的清算项目收入是如何确定的
三、低价售房给职工&亲戚是否调整企业的收入
四、关于拆迁安置土地增值税计算问题
问：地方政府要求房地产开发企业代收费用是否计入收入？
问：开发产品非货币销售行为的销售价格如何确定呢？
问：销售面积与可售面积的数据关联性税务句是如何审核的？
第三节 车库与人防工程之收入归属税务实务操作要点
一、车位&车库&地下室的收入成本的归属问题如何解决？
二、车位&车库&地下室的收入成本的4大归属风险
三、建设地下人防发生的成本费用在清算时可否扣除
四、房地产企业将人防工程、地下车库等采取出租形式
五、房地产企业单独转让车位使用权年限不同的有区别吗？
小结：车库与人防工程之收入归属及成本扣除之6大税务处理
五、开发间接费用的审核要点与难点解析
小结：税务机关对土地增值税清算加计扣除审核的三种i情况
第四节 项目土地增值税8+1税务筹划与案例解析
一、房开企业项目收入分散筹划法
二、房开项目利息支出方式选择筹划法
三、房开企业开发费用事前转移筹划法
四、项目投资增加扣除项目金额筹划法
五、房开项目增值额“临界点”筹划法
六、房开项目土增税清算对象分开或合并筹划法
七、装修与毛坯合同分别签订法
八、成本分摊方式土增税最低法
九、土地一二级联动成本后移法
总结：
【资历阅历】
◆资本、投资、财务及税务“四栖”实战专家讲师&咨询师
◆25年在大型央企、房地产集团公司，世界500强及制造业上市公司历任财经高管
◆马云（中国）财商实战研究院首席专家讲师咨询师
◆中国国际税务咨询公司（国税总局下属）财税专家讲师
◆阿里巴巴培训之家特约财经专家讲师&咨询师
◆国家税务总局税务专家库知名讲师
◆“十三五”国企改革与城镇化之政府顾问导师
◆中国十大优秀财税管理讲师
◆财大广工大MPAcc(会计学硕士)导师（硕导）
◆北大清华财大厦大中大等EMBA财商课程客座教授
◆100多家企业财税资本落地辅导经验
◆5000多家财务非财务与资本培训经验
◆300000多人次财务非财务与资本商务培训讲师经验
◆近20家上市公司（含新三板）财商辅导案例
◆近10家国企改革与城镇化辅导案例
【工作经历】
许愿老师曾在千亿级大型央企、中国前三甲房地产企业、世界500强中的上市公司从事财务管理、预算管理、资本运作、投资融资以及发展战略等工作25年，并有5家上市前筹备、上市过程及上市后（含挂牌新三板）管理等亲身经历，是国内极少数主讲课程及咨询项目能涉及央企、中外合资企业以及民营企业的高端综合型老师。
许愿老师，在企业的财务管理、非财务管理、成本控制、预算管理、税务筹划，国内外上市与挂牌新三板辅导、投资融资、资本运作等方面特别擅长，并具有丰富的实战经验，是为数极少的实战咨询及落地专家。
【授课风格】
充满激情 幽默风趣 案例丰富 实战演练 通俗易懂
【课程领域】
财务管理、预算管理、成本控制、税务筹划、资本股权、投融资、新三板、IPO、国企改制等领域
【品牌课程】
系列01：财务分析管理类
01.01《财务大数据分析与企业价值管理》课程
01.02《企业集团财务运营与精准化管理》课程
01.03《行业非财高管之财务运营管理》课程
01.04《企业成本管理与精细化控制实务》课程
01.05《企业财务报表分析与技能提升》课程
01.07《企业财务管理优化暨提升企业价值》课程
01.08《超级全面预算编制与管理实务》课程
01.09《企业财务分析与风险防范》课程
01.10《行业财务报表阅读与分析报告编制》课程
01.11《企业运营资金之全价值链管理》课程
01.12《管理会计在企业中的应用与案例分析》课程
01.13《资产运营中的成本控制与税务筹划》课程
01.14《内部审计程序与方法暨实施技巧》课程
01.15《企业资本运营与资金管理模式暨节税技巧》课程
01.16《营改增背景下的汇算清缴》课程
01.17《建设项目竣工决算编制实务暨营改增》课程
0118《工程及作业概预算精确编制与实务处理》课程
……
系列02：税务筹划与稽查应对类
02.01《营改增后企业税务筹划与稽查应对》课程
02.02 《后营改增政策利用与实务应对暨管理转型》
02.03《营改增后行业税务稽查与风险化解》课程
02.04《营改增后行业税务筹划与合理节税技巧》课程
02.05《海外移民和税务规划暨投资财富最大化》课程
02.06《营改增后跨行业税务筹划与合理节税技巧》课程
02.07《海外移民和税务规划暨投资财富最大化》课程
02.08《PPP项目税务管理与税务筹划》课程
02.09《 最新税制下的各税种解析及税务风险防范》课程
02.10《 营改增后企业财务税务风险识别与防范》课程
02.11《2016最新税务热点政策解析与税务策划》课程
……
系列03：投资金融股权类
03.01《投资项目分析管理与案例分享》课程
03.02《电力项目投资评估与资产管理》课程
03.03《“马云”式合伙人制暨股权架构实务》课程
03.04《股权激励与基于价值创造的合伙人制度》课程
03.05《构建企业股权激励体系及节税筹划》课程
03.06《PPP政策操作流程及实战案例分析》课程
03.07《构建商业地产资产管理暨增值体系》课程
03.08《资产评估实务操作与案例分析》课程
03.09《新型城镇化之旧城改造融资与创新实务》课程
03.10《财务公司如何构建产业链金融体系》课程
03.11《资产评估实务操作与案例分析》课程
03.12《构建集团公司供应链增值体系》课程
03.13《融资租赁的基础与操作实务》课纲
03.14《科技投资项目评估分析与管理》课程
03.15 《股权转让与实务操作》课程
03.16《商业银行的供应链金融实务》课程
03.17《互联网+供应链金融》课程
……
系列04：上市挂牌资本运作类
04.01《企业挂牌新三板实务暨财税体系》课程
04.02《新三板公司市值管理秘密特训营》课程
04.03《上市公司信息披露实务与风险应对》课程
04.04《注册制下公司IPO上市操作实务》课程
04.05《上市公司治理与规范运作实务》课程
04.06《公司治理结构案例分析与思考》课程
04.07《公司并购实务操作与风险防控》课程
04.08《资本运作策略暨投融资操作实务》课程
04.09《上市挂牌新三板与上海Q板E版实务操作》课程
……
系列05：国企及其他类
05.01《国企混改政策和法人治理案例与思考》课程
05.02《国有企业混和所有制改革政策解读》课程
05.03《国企混合所有制改制与资本运营实务》课程
05.04《国企混合所有制改制与上市实务》课程
05.05《国企改制实务与上市股权激励》课程
05.07《项目投资分析与混合所有制暨IPO上市》课程
05.08《国有资本投资与运营公司运作实务》课程
05.09《国有企业股权收购实务与风险防控》课程
……
【咨询项目】
◆中广核集团公司收购拟上市的某水务公司股权的咨询与辅导项目
◆河南某金融投资公司（央企）收购拟上市某金矿公司股权咨的询与辅导项目
◆浙江交通投资集团IPO上市前的咨询与前期辅导整理项目
◆中国核能集团公司西安公司股权改制及股权激励的咨询与辅导项目
◆佛山水务集团公司某水务投资咨询与辅导项目
◆葛洲坝集团公司某PPP项目咨询与税务筹划项目
◆广州公用集团公司某固体废物投资咨询与辅导项目
◆深圳创优达公司挂牌新三板财务准备与股权激励项目
◆美的地产公司十年发展战略及资本运作咨询与辅导项目
◆广州松林集团企业战略发展与内部管理提升优化项目
………
【授课企业】
●大型制造业、房地产企业：
长虹股份有限公司、TCL股份有限公司、格力股份有限公司、美的股份有限公司、东宝电器股份有限公司、广电运通股份有限公司、万达股份公司、万科股份公司、绿地股份公司、恒大地产公司、广州本田汽车有限公司、广州丰田汽车有限公司、重庆长安汽车股份有限公司、
●世界500强及知名外企：
海南航空集团公司、普华永道会计师事务所、中国银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司、民生银行股份有限公司、广州发展股份有限公司、南方航空集团公司、华为科技有限公司
●大型国有企业/央企：
中国电力建设集团有限公司、中国能源建设集团有限公司、中国建筑工程总公司、中国广核集团有限公司、中国核工业集团公司、中国移动通信集团公司、国家电网公司、中国南方电网有限责任公司、中国葛洲坝集团公司、中国铁路工程总公司、中国交通建设集团有限公司、中国石油天然气集团公司、中国石油化工集团公司、中国海洋石油总公司、中国联合网络通信集团有限公司、中国第一汽车集团公司、中国东方电气集团有限公司、中粮集团有限公司、中国中煤能源集团公司、河南平高集团股份公司
●大学及总裁班：
北京大学EMBA及总裁班、清华大学学EMBA及总裁班、厦门大学学EMBA及总裁班、中山大学学EMBA及总裁班
●其它行业协会：
工业制造业、商业企业、电力业、养老与医疗业、建筑装饰业、服饰业、物流业等行业及协会\商会\会员企业累计10000多家企业100000人次
【授后服务】
课后免费非现场解决企业实际遇到的问题。
【后附近照】
