是否采用PPP，很大程度上取决于项目本身的性质，包括技术复杂性、收费的难易程度、生产或消费的规模、设施的规模等。比如，因为PPP项目复杂、谈判耗时、前期费用高，就会对项目规模有一定要求，除非其PPP模式已比较成熟，各方很容易谈判签约，否则会因前期费用占项目总投资的比例过大，并不合算。
自然资源开发是最适合做PPP的，其次是基础设施。因为通过自身运营，可以收回投资并赚到钱。对政府而言，最应关注的是，应用PPP能否提高项目的建设和运营效率。其最典型的体现是，项目产品价格降低、服务水平提高。若不能达到这一效果，做PPP意义不大，除非是迫切需要该项目，而政府又没钱。政府不能把PPP当做推卸提供公共产品责任的借口。
一般而言，技术比较复杂，对设计、建设和运营全过程集成要求高的项目，通过PPP，让企业全过程集成交付产品，比较容易提高效率、降低价格。另外，不能把PPP模式当做万灵丹，不顾项目的特性和环境。例如，与国家安全有关、易受百姓反对的项目(如核电站)，或对项目的范围、其产品/服务的质量和要求等不能明确界定的项目(如纯软件系统)，一般不太适合采用PPP的方式。
什么时候做怎样的PPP项目?从政府的资金情况看，政府在短期和长期都没有钱时，可优先做用户付费的PPP项目，即经营性项目，如收费高速公路、桥梁等基础设施项目;政府短期没钱但长期有钱时，做用户付费加政府补贴运营的PPP项目，即准经营性项目，如污水和垃圾处理等市政/公用事业项目;政府有钱时，做主要由政府支付的PPP项目，即公益性项目，如学校、养老院和监狱等社会事业项目。
新建项目对应模式常是BOT(Build-Operate-Transfer，建造-经营-移交)或BOOT(Build-Own-Operate-Transfer，建造-拥有-经营-移交);升级改造项目主要对应TOT(Transfer-Operate-Transfer，移交-经营-移交);还有各种演变形式，如服务外包、运营外包等。当然，这些都是广义的PPP。
在我国实践中，自1990年代末以来，BT(Build-Transfer，建设-移交)形式被大量应用。BT的做法就是，企业获得政府的授权后，出资和贷款为政府建设项目，项目建成后交给政府使用，政府一般2-4年内向企业分期支付，也就是回购。与政府投资建设项目不同的是，政府用于回购项目的资金，往往事后支付，多通过财政拨款或其他资源(如土地)补偿。实践中，因我国法规不完善、操作不规范，特别是不少地方政府不顾财政(回购)实力，最后BT造成大量地方政府债务，主要只是解决了政府缺钱建设基础设施的燃眉之急。而且，由于企业仅参与建造，没有参与运营，因此也没有考虑全寿命期的效率提高。我国 BT 项目的成本是比较高的，一般比传统模式贵10%~20%。
2012年12月，BT模式已被中央有关部门基本叫停(见财预[2012]463号通知)。但为规避通知的限制，各地出了很多假PPP之名实为BT的所谓“创新模式”。其实，只要政府在特许权协议中，限制企业转让股份的时间(如最少十年)，和限定转让后必须持有的最少股份(如要大于20%)，这些模式就都被限制住了。本质上，这样的做法之所以存在，还是地方官员想做政绩，不想提高效率，不考虑可持续性;当然，央地之间财权和事权不对等，是宏观层面的原因。
依照国际惯例，投资者多是以成立项目公司(即特殊目的载体，Special Purpose Vehicle，SVP)的形式来做PPP。以项目公司的名义去贷款，则有可能实现有限追索，同时便于管理，如责权利明确、追求全寿命期绩效、利于股东进出等。同时，如果政府在项目公司中占股份，则为狭义的PPP，这也是财政部目前力推的，它最适用于对国计民生较重要的项目，用商业而非行政的方法，加强对项目的控制，共担风险，共享收益。
评估PPP市场时投资者最关注的法规政策：选择项目促进PPP的大方针，招投标流程和准则(谁在何时依据什么评/批什么)，解决纠纷的过程和方法(法律规章/合同细节及法律救济)，签约后的监管部署(部门/机制)。投资者还关注投标时间/成本、公开/公平/公正，政府如何参与和管理合作关系。
当然，因我国金融体系不成熟和垄断，即使成立项目公司，也比较难实现有限追索，故过去不少项目并未成立项目公司，采用混合所有制的项目公司则更少。