主题地产开发创新与实践之商业模式

主题地产开发创新与实践之商业模式、国内外案例与...课程特色与背景

    随着城市化发展、新型城镇化的推进，以文化、小镇、商务、主题公园等为核心驱动的主题地产开发必将成为未来土地开发的重要方向。但由于商业模式不成熟且缺乏可整合的资源，导致传统主题地产开发的低利用率、交易肯南等。主题性地产开发急需模式突破、产品创新与核心驱动要素再造，以实现主题地产的价值回归。

    未来主题性地产开发，一方面，将越来越多地与文化、健康（养生、养老）、商务、农业、影视等实体产业相结合，产业化特征将越加明显，以实现在细分市场的价值兑现；另一方面，将改变传统“商品化”开发思路，进入“资产化”开发时代，重经营、重管理将成为未来主题地产的重要内容，以提高主题地产产品的使用价值，并实现持续增值。

课程核心内容

  资产开发视角的文化资源；

  文化地产开发趋势与模式；

  文化的价值与利用路径；

  旅游地产开发模式（旅游资源与地产集合模式）；

  旅游地产的商业模式与产品创新；

  旅游地产开发中的资源与地产嫁接、实现方式；

  华侨城、港中旅、华强、万达等旅游地产项目分享；

  旅游地产开发的“资产化“趋势与操作；

  影视、主题公园、农业、养生养老等主题地产专题研究与案例分享…

课程大纲

课程一：《文化地产开发的现状与创新》

Part 01：文化地产开发中的文化

1、 历史与文化

2、 文化地产中的文化体系；

 历史、传统、餐饮、习惯、农耕、服饰、工具…

Part 02：（结合案例）文化在土地开发中的价值研究

1、 文化对土地开发价值的多重性：历史价值、标签价值、旅游价值…

2、 文化对土地开发核心价值体现：

 文化价值认知~~文化自身价值与文化的商业价值；

 文化与城市价值结合；

 文化与生活结合方式…

3、 文化对土地开发价值体现方式：

 文化的“休闲性开发”；

 文化的商业化、文化的体验化、文化的重复消费…

Part 03：文化旅游地产的开发模式

1、 文化的商业性开发模式----以丽江束河古镇为例。

 适用条件、实现方式；

 商业实现的主要特征；

 与房地产开发关系、房地产价值的实现步骤。

2、 文化的城市型开发模式----以曲江为例

 文化在城市新区发展中的主题确定与表达主线分析

 文化遗址资源旅游产品化路径与方向

 文化休闲产品的运营模式

 文化产业的定位与导入方式

 文化新城中高端居住板块发展与成熟的阶段规律

3、 文化的旅游性开发----以“良褚文化村”为例

 文化旅游与观光；

 文化价值与地产价值嫁接要点；

4、 文化的商务性开发----以“坎昆”为例

 文化与商务客户诉求的嫁接；

 文化地产产品类别；

 文化旅游与商务物业关系。

Part 04：文化旅游地产开中的旅游、休闲与地产关联性开发

1、 文化旅游地产开发中的功能体系；

2、 旅游在文化旅游地产中的作用：

 客户贡献、项目美誉度传播、商业支撑。

3、 文化旅游地产开发中的旅游与休闲。

 客户共享性与客户成长；

 旅游客户-休闲客户-地产客户的转变关系；

 文化休闲的实现方式；

 文化休闲与地产的价值衔接。

Part 05：文化旅游地产开发规律梳理与建议

1、 阶段性特征；

2、 文化旅游地产开发中的产品线建议；

 不同条件下的文化旅游地产产品线、核心驱动设施（功能）的选择标准与建议。

3、 文化旅游地产的开发实现

 文化导入方式、休闲的实现方式、商务的植入形式和核心设施；

 地产价值的变现方式。

Part 06：植入型文化旅游地产开发----东部华侨城案例分析

 案例分析；

 东部华侨城舶来文化元素；

 舶来文化元素的适用原则、元素的选择和利用、舶来文化的实现形式；

Part 07：小结

课程二：《旅游地产开发：开发模式、发展趋势与专题研究》

第一部分：旅游地产基础

Part 01：旅游地产基本概念

1. 旅游、休闲、旅游消费；

2. 国内、外旅游与旅游地产发展现状

3. 旅游分类与旅游地产：景区旅游、主题公园旅游、城市旅游等。

4. 旅游、旅游地产发展新趋势；

5. 旅游与旅游地产。

Part 02：旅游地产发展背景

1. 全民休闲时代下的旅游地产开发；

2. 旅游休闲时代下的旅游地产开发；

3. 旅游地产开发布局；

4. 旅游地产开发存在问题解析：

 使用率过低、空置率过高问题；

 资产增值实现问题；

 交易不可实现性问题…

Part 03：国内、外旅游地产典型成功案例分析：

1、 成功案例标准；

2、 案例01：墨西哥坎昆----雅玛旅游跟商务的结合典范

 发展历程讲解；关键动作与行动；

 发展过程中资源的的利用

 旅游与商务产业的结合

3、 案例02：云南丽江----纳西文化旅游跟都市休闲的结合典范

 发展历程讲解

 从民俗文化到都市文化的发展转变

 文化的利用与都市文化的结合方式；

 文化商业化和商业休闲化的结合分析；

 民俗文化在丽江发展中的价值。

4、 案例03：西安曲江----都市旅游与新城发展的结合典范

 发展历程讲解、文化新城与旅游地产开发的结合；

 历史遗址资源的再造与都市休闲旅游的结合模式

 文化视觉化的表达方式与关键举措

5、 案例04：亚龙湾----商务休闲目的地构建

 发展历程；

 商务休闲目的地构建体系与实现方式；

 操作主体（中粮地产）的运作方式及盈利路径…

第二部分：旅游地产开发模式

Part 04：旅游地产物业开发的驱动模式

1、 旅游地产物业开发驱动典型模式；

2、 旅游地产的 “资源型开发“

 资源型开发含义；

 资源与物业开发的驱动关系；

 “资源型开发“的操作要点。

3、 旅游地产的“重资产型开发“

 重资产型开发含义；

 资本投资与物业开发的驱动关系；

 “重资产型开发“的操作要点。

4、 旅游地产的“运营型开发“

 运营型开发含义；

 旅游设施运营与物业开发的驱动关系；

 “运营型开发“的操作要点。

5、 旅游地产的“产业链型开发“

 产业链型开发含义；

 旅游产业链与物业开发的驱动关系；

 “产业链型开发“的操作要点。

Part 05：旅游地产开发的实现方式

1、 中产旅游升级

 案例“丽江“旅游地产实现解析；

 中产旅游升级关注点与操作重点、问题；

 适用条件解析。

2、 高端度假补足

 案例“九龙山庄“旅游地产实现解析；

 高端度假补足关注点与操作重点、及操作中的问题；

 适用条件解析；

3、 商务经济驱动

 案例“亚龙湾“旅游地产解析；

 商务经济驱动的关注点与操作重点；

 适用条件解析；

4、 “合家欢“家庭旅游度假带动

 案例“常州“恐龙园旅游地产解析；

 “合家欢“家庭旅游地产带动的关注点与操作重点；

 适用条件解析。

5、 “混合属性“旅游地产

 案例“东部华侨城“（中产旅游+高端度假）旅游地产解析；

 “混合属性“旅游地产的关注点与操作重点

 使用条件。

第三部分：旅游地产开发新趋势

Part 06：传统旅游地产开发解析

1、 传统旅游地产“商品化开发模式“解析；

2、 商品化开发的操作流程与要点；

3、 商品化开发带来的问题：

 低使用效率；

 管理与经营难点；

 资产升值难题…

Part 07：旅游地产开发创新

1、 旅游地产的“资产性开发“趋势；

 资产性开发的含义；

 与“商品性开发“的操作上差异；

 旅游地产“资产性开发“的案例分析

2、 旅游地产“资产性开发“的的实现路径。

 “分时度假“实现平台；

 资产使用权的交易与管理；

 资产增值的实现方式；

 旅游地产的资产管理…

3、 旅游地产产品发展与创新

 旅游地产“资产性开发”的产品要求；

 需求创造供给的产品特征；

 旅游地产的“小户型”趋势；

 旅游地产的“精装修”趋势“；

 旅游地产的“平台管理“趋势；

 旅游地产的“功能性配套“趋势…

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第四部分：旅游地产的商业模式

Part 08：旅游地产开发的难题

1、 与传统房地产开发的差异

 “重资产“特征；‘

 “重经营“特征；

 “多物业“特征；

 资产价值的“经营叠加“特征…

2、 制约“旅游地产“开发的要素：

 “高资金成本“制约；

 “融资渠道“缺失；

 “配套资源“缺失…

Part 09：旅游地产的商业模式

1、 “资产资本化”商业模式解析

 以“东部华侨城”案例解析；

 操作要点与适用条件。

2、 “地产驱动”商业模式解析；

 “港中旅”海泉湾案例解析；

 操作要点与适用条件。

3、 旅游地产的“订单式土地”商业模式；

 “万达长白山”案例解析；

 操作要点与适用条件。

4、 华强“方特世界”等其他商业模式分享

 案例分析；

 地产实现方式；

 旅游、地产开发关系及核心指标；

 操作要点与使用条件…

第五部分：旅游地产的发展趋势

1、 旅游、度假的“生活方式”营造；

 国际典型的旅游地产“生活方式”；

 国内旅游地产”生活方式“营造趋势；

2、 产品“资产化”经营与管理；

 “分时度假“管理平台分享。

3、 “内涵型开发”与圈层构建；

4、 城市功能与旅游的互动；

5、 旅游地产开发的“产业化开发”趋势。

 “旅、居、业“旅游地产开发趋势。

说明：以下专题视课程安排选择性讲解或穿插在旅游地产课程中教授。

专题：高尔夫与房地产开发

Part 01：高尔夫基础知识

1、 高尔夫发展历程

 起源、发展、现状与趋势；

 我国的高尔夫发展现状及相关规定。

2、 高尔夫球场、会所

 球场（用地、选址等）、会所；

 球场、会所设计要求与要点；

 维护、保养与对环境影响。

3、 高尔夫价值

 （运动本身带来的）圈层价值；

 高尔夫对度假区价值；

 对房地产物业价值。

Part 02：高尔夫成本

1、 高尔夫建造成本

 成本构成（土地、建造、会所等）；

 球场成本及影响要素；会所建造成本及影响要素；

2、 高尔夫运营成本

 运营成本构成；球场、会所的运营、维护成本。

 其他设施、场地成本。

Part 03：高尔夫文化与消费

1、 高尔夫文化

 高尔夫的运动、游戏与文化；

 高尔夫文化形式（自律、挑战、圈层、尊重等）；

 高尔夫场内、场外文化。

2、 高尔夫会籍

 会籍与土地权属、使用年限；

 会籍的销售、流通与交易。

3、 高尔夫消费者及其特征、对高尔夫的关注点

 高尔夫爱好者；高尔夫商务活动客户；高尔夫养生与健康客户。

 高尔夫投资客户。

4、 高尔夫营销

 传统的高尔夫营销模式；教育式高尔夫营销模式。

Part 04：高尔夫物业（高尔夫地产）

1、 高尔夫物业价值；

 会籍价值、景观价值、投资价值、圈层价值…

 高尔夫球场与物业的关系（位置与物业价值、会籍与物业数量等）；

 高尔夫驱动型物业、高尔夫配套性物业.

2、 传统高尔夫物业

 物业特征（户型、面积、配套等）；

 营销方式及客户特征；物业管理与问题。

3、 高尔夫消费者与高尔夫物业

 不同消费者（高尔夫消费者、关注者、商务消费者等）对物业的关注点；

 高尔夫物业消费特征；

 高尔夫物业消费者与高尔夫消费各关系（物业与会籍关系等）。

4、 高尔夫物业发展趋势

 物业发展（户型、面积、配套等），会籍、物业与其他；

 管理与流通方式，营销模式。

Part 05：高尔夫项目开发财务分析

1、 高尔夫项目开发的收益

 球场收入（球场消费、球卡会籍等）；

 商业收入；酒店与会议收入；其他收入；

 高尔夫物业销售收入。

2、 高尔夫项目的开发财务平衡

 财务平衡与物业数量、价格及相关配套收入。

 风险控制机制。

专题：温泉与房地产开发

Part 01：温泉基础知识

1、 关于温泉

 温泉分类与分布；

 不同温泉对人体的作用；

 世界、我国温泉开发现状；

 国内、外典型以温泉为驱动的区域、案例、企业分析；

2、 温泉价值

 健康价值（养老、养生、医学理疗等）等；

 温泉消费的主要客户；

 温泉对商务、会议消费的价值；

 温泉对旅游、度假区的价值；

 温泉对房地产物业的价值。

Part 02：温泉物业（温泉房地产）开发

1、 温泉物业的特征

 物业基本特征；物业价值与温泉、配套等关系；物业价值的体现

 温泉物业的配套功能要求。

2、 温泉物业消费者

 温泉消费者、商务会议客户、健康养生养老客户等特征、关注点及其要求；

 温泉其他配套功能与温泉物业价值。

3、 温泉物业的营销

 温泉价值的营销；物业、配套功能的营销。

 圈层价值营销。

Part 03：温泉项目（温泉、物业、配套等）开发与运营

 运营型物业（温泉、商业、酒店等）的功能选择、配比关系与运营管理；

 销售型物业投资、运营型物业投资的关系；

 获取土地与项目的方式；

 投资、收益关系与财务影响要素。

专题：健康（养老、养生）与房地产----养老地产

 健康产业（养老、养生等）的发展、需求；

 国内、外典型健康（养老、养生等）项目分析；

 健康旅游项目的选址要求；

 健康旅游的消费者分析（消费者、购买者…）；

 健康旅游房地产开发的物业特征、消费者与营销；

 健康物业的配套要求（医疗配套、服务配套、商务、商业等）

 健康旅游物业的管理、运营与服务……

专题：主题公园与旅游地产；

 主题公园的发展、现状与典型案例；

 主题公园选址模型、投资与收益特征、运营；

 主题公园房地产开发特征、与公园关系、配套需求、营销等；

 主题公园房地产物业的消费者特征、关注点；

 主题公园收益与房地产物业的关系。

 主题公园项目取地要求（公园用地、地产用地关系等）；

 主题公园项目的开发风险与控制…

专题：影视公园（基地）与旅游地产。

 影视文化公园（基地）的发展、现状与典型案例；

 影视文化公园（基地）选址、投资与收益特征；

 影视文化公园（基地）运营特征（观光、明星效应、商业等）；

 影视文化公园（基地）地产的开发特征、配套要求与营销重点；

 影视文化公园（基地）地产的消费者特征、关注点；

 影视文化公园（基地）收益与房地产的关系；

 影视文化公园（基地）取地要求（公园用地、地产用地关系等）；

 影视文化公园（基地）项目的开发风险与控制……

课程主讲

    杨文斌

    十多年房地产、城市战略咨询经验，现任世联地产集团战略顾问业务总经理、华东区域顾问业务总经理；区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家；清华大学、南京大学、西南交大等高校房地产总裁班客座教授，并先后为中建、中铁、海尔等企业内训，并先后为天津滨海新区、重庆两江新区、丽江古镇等国内著名项目提供服务。