(微信同号)【课程背景】
2023年7月，国务院办公厅印发了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；2023年12月召开的中央经济工作会议指出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；2023年11月22日，广东省广州市人大常委会发布了全国首个地方法规《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意稿）》；2024年新年伊始，深圳市也出台了《关于稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）；还有2023年最后一天，央行重启了3500亿PSL资金。
这就意味着城中村改造、保障性住房建设、PSL资金三者结合，将成为2024年房地产市场的主基调，也意味着新一轮去库存战役已经打响，对房地产企业来说绝对是重大利好。在此背景下，房地产企业不仅要及时掌握政策的最新变化，在业务模式上提前布局和筹划，还要及对掌握政策变化带来的纳税风险和筹划机遇，提前做好知识储备，双管齐下，方能抓住机遇。
【主讲专家】董春辉：中国注册会计师，税务师，律师。从事财税方面的理论研究与实践30余年。擅长企业纳税方案的设计，纳税风险控制，合同涉税风险管控、税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。董老师是实战型企业培训师和资深财税顾问，现任国内五A级税务师事务所首席税务顾问，中国税务师协会后续教育特聘讲师，北京税务师协会专家师资库讲师，国内多家财税培训机构特聘讲师，并兼任多家大型集团公司的税务顾问，先后为数十家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。
【课程收益】
1．全面了解广东省各主要城市2024年城市更新改造的政策变化及改造重点，把握税务
规划方向；
2．深度解析城市更新改造涉税疑难问题，建立处理复杂业务的信心；
3．兼顾城市更新历史遗留问题，涉税问题一网打尽；
4．知其然又知其所以然，通过案例剖析，破解城市更新税收筹划的密码。
【课程大纲】
第一节：2024广东省城市更新政策变化及税务规划基本策略
一、2024城市更新改造的政策变化及对地产企业的影响
1．政府主导净地出让对地产企业的影响
2．做地主体变化对地产企业的影响
3．推进保障性住房建设对地产企业的影响
4．国企民企重新定位对地产企业的影响
5．重启psl资金对城市更新和地产企业的影响
6．历史遗留三旧改造项目的涉税问题如何处理
二、城市更新改造项目税务规划的基本策略
1．城市更新项目主要涉税风险点与产生根源分析
2．城市更新改造税收筹划的底层逻辑与主要筹划模式
第二节：2024新一轮城中村改造的涉税难点问题解析与税务规划
一、新政下广东省城中村改造的主要模式
1．2024广东城中村改造流程有何变化？各主要城市有何区别？
2．新政策下城中村改造的主要涉税主体有哪些？主体定位有何变化？
3．新政策下城中村改造供地模式有哪些变化？各主要城市模式有何区别？
传统的村企合作模式还能否继续适用？
4．房地产企业可能有哪些新的业务模式和涉税事项产生？
二、政府收储模式的难点问题解析与税务规划
1．政府收储净地供应模式
⑴ 按照新政策哪些房地产企业才可以参与土地前期整理？能否参与前期土地
整理对后期开发有何影响？
⑵ 地产企业作为前期服务商垫付开发费用及收到政府的收储补偿金如何纳税
处理？
⑶ 区分征收与收购以什么文件为依据？税收待遇有何不同？
⑷ 净地供应土地受让方如何确定土地成本？地产企业最终承担拆迁补偿成本
应如何体现？
2．“政府收储+配建安置房及一二级联动”模式
⑴“政府收储+配建安置房及一二级联动”模式在新政下的政策依据是什么？
⑵ 拆迁补偿政策与形式有何变化？房票补偿形式与传统的补偿形式有何不
同？哪种补偿方式更有利？
⑶ 作为拿地条件配建安置房交给政府地产企业如何纳税处理？
⑷ 安置房视同销售价格可否抵减增值税销售额？广东各地处理有何不同？
如何根据最新政策进行申辩？
⑸ 安置房视同销售价格如何确定？以哪一年年为准？
⑹ 安置房按什么价格确认补偿成本？含税价还是不含税价？
⑺ 不同补偿方式房地产企业的合法扣除凭证是什么？可否通过扣除凭证互相
转化来规避税企争议风险？
⑻ 被征收方取得取得房票补偿、货币补偿、实物补偿有何区别？如何纳税？
⑼ 政府收购方式储备原产权人能否享受免税吗？不同税种有何差异？
⑽ 典型案例分析
三、村集体自行改造模式的难点问题解析与税务规划
1．自行改造模式新政下的法律依据是什么？
2．集体经济组织成立全（独）子公司进行开发改造存在哪些税收问题？
有何潜在风险？
3．通过增资扩股方式引入第三方开发公司进行筹划会存在哪些税务风险？
4．典型案例分析
四、村企合作改造模式的难点问题解析与税务规划
1．合作意向企业垫付给村集体经济组织前期费用村集体经济组织是否负有纳
税义务？如何开票？
2．改造主体公司返还前期费用给合作意向企业，发票如何开具？合作意向公
司是否产生纳税义务？
3．合作意向企业代垫前期费用成本在哪一方列支？是否属于改造主体公司的
成本？
4．改造主体公司安置房建设和初始确权三种方式纳税有何不同？
5．复建地块建造成本发票如何开具？成本谁来扣除？增值税是否属于拆迁补
偿费？
6．村集体经济组织（村民）取得复建地块物业是否纳税？可否享受政策性搬
迁的税收优惠？安置房初始确权三种方式纳税有何不同？
7．回购物业的模式的税务风险点在哪里？
8．农村集体经济组织低价购买开发产品是否产生纳税义务？
9．税收筹划典型案例分析
五、非农建设用地征地返还用地及留用地转让与开发的难点解析与税务规划
1．非农建设用地及征地返还用地开发最大的税务难点问题是什么？
2．非农建设用地及留用地低成本或零成本问题如何解决？有何误区？
3．村集体经济组织成立全资子公司开发留用地有什么问题？
4．股权性合作开发有什么风险？
5．单抬头模式的如何操作？有何税务风险？
6．双抬头模式如何操作？如何规避风险？
7．签订合作开发协议应规避哪些风险？
8．深圳与惠州市非农建设用地与留用地开发税收筹划典型案例分析
第三节：工改项目的税收难点问题解析与税务规划
一、村级工业园区改造的难点问题解析与税务规划
1．村企合作租赁改造模式（汕头模式）
⑴ 集体土地流转环节如何纳税？是否缴纳土地增值税？
⑵ 村(组)集体收到的土地出让金用于抵扣项目享受的租金收入，如何纳税
处理？
⑶ 租赁期满集体经济组织无偿收回地上建筑物是否纳税？
⑷ 镇属企业垫资支付补偿款及支付工程款如何纳税处理？
⑸ 镇属企业在承租土地上出资增设建筑物是否产生纳税义务？
成本如何扣除？
⑹ 在租赁的土地上建造房屋，未取得产权证是否缴纳房产税？
⑺ 房产原值如何确定？是否包含土地租金？
⑻ 承租集体土地城镇土地使用税谁来缴纳？
⑼ 经营期满将房屋无偿移交农村集体经济组织如何纳税？
⑽ 发票如何流转？建筑公司、地产公司、农村集体经济组织各自应开具什么
发票？
2．物业置换补偿+代管代租模式（中山模式）
⑴ 物业置换补偿环节的涉税难点问题
⑵ 代管代租环节的涉税难点问题
⑶ 中山翠亨新区工改案例分析
二、旧厂房改造的难点问题解析与税务规划
1．企业自主改造模式税务风险点和筹划点
2．企业收购改造模式务风险点和筹划点
3．法拍房的税务风险防范
4．合作改造模式筹划点在哪里？复建物业过户双方如何处理？属于利润分配
还是拆迁补偿？
5．单一主体归宗改造模式的风险点和筹划点
6．可分割出售模式筹划点
7．典型筹划案例解析
三、政策性搬迁与土地置换的税务难点问题解析与筹划
1．政策性搬迁应符合什么条件？企业所得税如何处理？如何证明属于政策性
搬迁？
2．采取土地置换方式的如何纳税处理？税前扣除凭证是什么？新地块的票据
如何解决？
3．典型筹划案例解析
第四节：保障性住房与产业地产建设及运营的税务规划
一、房地产企业配建保障性住房的涉税风险应对与筹划
1．作为拿地条件配件公共配套如何纳税处理？
2．直接移交方式、无偿移交方式、政府回购方式纳税处理有何不同？
3．无偿移交属于视同销售还是公共配套？如何处理更有利？
4．三种移交方式对房地产企业有何影响？哪种更有利？
二、产业地产及保障性租赁住房运营的税收政策及运用
1．房地产企业涉足产业地产的商业逻辑
2．产业地产的税收优惠政策及运用指南
3．保障性住房建设与运营的税收优惠政策及运用指南
4．自持物业经营如何纳税处理？如何筹划？
第五节：城市更新融资渠道及涉税风险防范
1．政府融资的税务风险分析与防范
2．金融机构融资的税务风险分析与防范
3．社会资本投资的税务风险分析与防范
4．基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）在城市更新改造中的应用及税
务风险防范。
