TOD站城一体化(片区）开发要点

课程背景：

理解TOD（交通导向开发）理念及其在城市发展中的作用。站城一体化的基本概念，通过一体化开发实现片区的发展。将TOD理念融入区域发展战略，以实现区域内的可持续发展为目标，制定相应的政策和措施，推动城市群、都市圈等区域的一体化发展。城市建设发展TOD理念贯彻始终，从策划——规划——设计——实施的无缝衔接，促进城市的高质量发展。以TOD开发模式，融入项目全流程投融资发展体系。通过TOD项目成功案例，分析其成功因素，总结经验教训，为项目实施过程中可能遇到的问题及解决方案。研判TOD未来发展趋势，更好地推进站城一体化发展。

本课程旨在帮助学员全面理解和掌握站城一体化片区开发的理论知识和实践技能，以TOD理念贯穿片区开发领域的工作和区域发展奠定坚实的基础。

课程收益：

1、明晰TOD开发提出的背景，掌握TOD特征和发展历程

2、掌握站城一体化开发的模式选择

3、掌握片区开发全流程操作方法

4、掌握片区开发投融资规划的内容和方法

5、掌握土地整理、开发建设、招商引资、园区运营等实际操作技能，能够有效推动片区开发的实施

6、熟悉片区开发国内典型案例，掌握操作要点

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：政府机构（发改委、金融办、园区管委会、相关政府平台公司）、建筑施工企业、从事开发业务的国央企、房地产开发商、银行、证券公司、保险公司、信托公司

课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析+课程答疑

课程大纲

第一讲：TOD发展现状与挑战

一、TOD的发展

1. TOD在国内外的发展与实践

1）日本东京TOD模式特点、典型案例、经验借鉴

2）新加坡TOD模式特点、典型案例、经验借鉴

3）香港TOD模式“轨道+物业”轨道交通运营和物业开发全盈利

4）成都TOD城市模式打造“轨道+物业+产业”整体解决方案

2. TOD模式的四个层级

层级一：综合交通枢纽

层级二：大片区综合开发（高铁新城、轨道新城）

层级三：轨道城市（TOD城市）

层级四：交通引导的区域经济一体化

3. 国内TOD项目类型（案例解析）

1）场站上盖房地产、商办项目

案例：成都首个上盖项目（成都TOD十里风和）

2）地下/桥下空间开发

3）站点周边综合开发

4）高铁TOD开发

案例：苏州高铁新城

二、近年国内企业TOD（案例解析）

1. 典型房企TOD模式

1）龙湖集团TOD项目、产品线、区域布局分析，重庆沙坪坝TOD综合体

2）绿地控股TOD项目区域布局、“绿地城际空间站”产品、涪陵高铁新城

2. 典型建设企业TOD模式

1）中交温州高铁新城，200亿投资的PPP项目

2）中国中铁雄安高铁新区

3）中国铁建东莞虎门站TOD项目

4）中国建筑东莞滨海湾站TOD项目

3. TOD项目存在问题及难点

三、我国TOD相关政策及项目动态

1. 国家层面，积极推动重点城市群、都市圈交通一体化的建设

1）《国家综合立体交通网规划纲要》

2）成渝地区、长三角地区交通规划

2. 地方层面

1）广州、成都、杭州、郑州、东莞、苏州、佛山和南通等8个城市出台TOD相关政策

2）多地出台十四五交通规划、都市圈规划以及国土空间规划均提出支持“站城一体”开发

3. TOD项目政策趋势

1）强调产城融合发展模式

2）鼓励开发强度适度集中

3）支持铁路项目综合开发

4）注重与城市更新的融合

5）都市圈、四网融合TOD

4. TOD项目动态

1）轨交获批情况

2）行业发展动态

3）TOD企业动态

第二讲：TOD站城一体化开发流程要点

一、顶层设计

1. 路地相关政策机制创新

1）土地政策机制，土地混合使用和综合开发、分层开发、高强度开发等

2）建立健全激励机制和约束条件、风险分担、利益共享以及争议解决机制

——铁总、省铁投、轨道公司情况及利益诉求

——地方政府（市区两级）情况及利益诉求

——开发商参与情况及利益诉求

3）明确综合一体化开发的全环节操作与审批流程

2. 一体化规划建设，开发方案动态优化

1）加强衔接铁路及涉铁技术

2）规划衔接、规划深度与轨道（铁路）建设对应

3）交通设计及站城融合问题

3. 投融资及参与主体模式设计

1）四级开发组合的商业模式

2）匹配操作的合作模式（PPP\F+EPC\ABO等）

3）设计资金结构，多元化融资

4. TOD项目新技术与工具

1）数据分析与运用

2）3D模型、BIM技术

3）智能交通系统与技术

二、立项阶段任务及重点（案例讲解）

1. 前期孵化

1）调研考察，战略合作

2）多主体合作模式（投资建设主体、管理协调主体、运营管理主体）

2. 立项准备

1）项目选址

2）交通模拟及评价

3）工程可行性方案

3. 规划方案

1）空间概念方案

2）一体化商业计划

——片区一体化提升和周边片区的价值挖掘

——物业业态商业策划

3）规划设计方案及优化

三、建设实施阶段操作要点

1. 建设阶段问题及操作要点

1）前期开发，落实土地指标

2）财务资金，拓展融资渠道

3）合约法务，精细化工程管理

4）规划设计，加强设计协同支撑

5）风险管控，强化合法合规性

2. 运营实施问题及要点

1）招商落地

2）运营管理

——物业管理

——商业运营策略

——社区服务与活动组织

3）项目回款还款方面

第三讲：TOD站城一体化操作重点

一、开发策略（制定滚动开发计划）

1. 环境审视

2. 总体开发目标

3. 三年开发策略

1）城市发展策略

2）产业发展策略

3）资源保障策略

4. 一图一表

5. 投资分析与经济计量

二、产业导入

1. 产业规划内容（案例讲解）

1）产业体系与定位（四维度）

2）产业空间与功能结构

3）产业规划与定位成果

2. 产业招商（四步法）

第1步：认清自身情况

第2步：明确客户需求

第3步：找准渠道路径

第4步：做好支持服务

3. 保障措施

1）党建引领，政企合作联盟

2）支撑平台（金融、产服）