(微信同号)【课程背景】
房地产宏观调控力度加大，“三道红线”威力显现，房地产经营环境更加复杂：企业销售放缓、土地流拍，导致地方税源急剧紧张、财政压力山大；据多家会员单位反馈，已经接到税务机关的通知，要求对项目进行土地增值税清算。
在房地产诸多税种中，土地增值税属于地方税种：
-地方政策差异较大、部分问题口径不明确，尤其是重庆作为直辖市，有自己独特的规定，增加了企业的清算难度，
-土地增值税计算、征管复杂，但税负也最有弹性空间。土增税清算历来是房地产财税工作的重中之重。不夸张的说，房地产税收筹划的成败在于三大主税，而重点就是土地增值税，但依靠粗暴的虚开发票方式避税在金税工程前已经不堪一击。
其实，筹划是最好的节税方法。土地增值税实行四级超率累进税率的特性，决定了在成本总额不变的情况下，如果通过土增税的全流程的筹划和税负动态测算，提前做好土地增值税顶层规划、合理的划分清算单位、有效的安排分期、选择有利的分摊方法和*清算时点，就有可能大幅降低土地增值税。
【课程讲师】
牛老师：知名房地产财税实战专家；清华大学总裁班客座教授；曾任某税收筹划事务所筹划部经理、副所长；曾任深圳某房地产财税咨询公司咨询部总经理；从事房地产税务咨询14年，擅长房地产财税风险检查、土增税模拟清算、全程税收筹划，出具的方案以实用性强、可落地见长。已指导130多家房地产企业240多个项目，成功实施税收筹划、土地增值税清算，代表企业有万科、首开置业、河南建业、鲁商置业、国华置业、奥伦达特色小镇等。涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造、特色小镇等。编著出版有多部房地产财税著作；主讲课程《房地产全流程50个税筹爆点解析与筹划应对策略》、《土地增值税清算实战与筹划应对》、《房地产税负测算原理分析、模型设计与筹划应对》等，课程引经据典、实战性强、信息量大、案例丰富，深受客户和学员一致好评。
【课程亮点】
1、系统梳理土地增值税清算流程；
2、现场解决清算中焦点争议问题；
3、全面分享千锤百炼的实战思维；
4、全面剖析真实成功的筹划案例。
【课程对象】
各房产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
【课程大纲】
一、当前经济、房地产、税收形势应对
二、土地增值税清算前期的准备与安排
1．土地增值税征收范围和特点
2．土地增值税征管流程剖析
3．土地增值税清算条件把控与节点应对
4．土地增值税二次清算风险管理
5．清算单位的适用与补救
6．账套设置的风险与技巧
7．产品对象分类的适用与选择
8．税局土地增值税审核要点分析
9．票据的风险管理与应对
三、土地增值税收入的确认与筹划
10．收入组成与确认的时点处理
11．土地增值税收入确认与其它税种的协调
12．买一赠一的处理方法与收入确认
13．价格偏低的的风险与合理利用（含案例）
14．违约金与价外费用确认
四、成本、费用的分摊与筹划
15．土地增值税申报表架构剖析
16．土地、开发成本剖析与特殊应对
17．财政返还的土地增值税处理
18．开发间接费与利息的处理
19．代收费用的分类与应对
20．扣除项目的管理与协调
21．公共配套设施的处理与建造时点的协调
22．清算面积的确认
23．地下车位等建筑的税务处理与筹划
24．单位成本、费用的确认方法与尾盘处理
25．建安预警值的控制与工程造价运用
26．成本核算流程分析
27．土地与开发成本分摊的处理与方法选择
28．特殊分摊方法适用条件分析
五、土地增值税特殊问题处理与应对
29．投资、分立、项目收购的土地成本确认
30．案例解析股权转让之土地增值税规避
31．城市更新、旧城改造之拆迁还房税务处理
32．“限低价、竞配建”拿地方式之土地增值税清算
33．红线外成本的处理
34．关联交易筹划与运用
35．装修装饰业务的合理利用
六、土地增值税清算筹划实战分享
36．税负动态测算模型的设计技巧
37．征收方式的转化协调
38．土地增值税、所得税退税安排
39．清算方案选择与税企关系协调
40．尾盘与旧房的土地增值税处理
七、土地增值税实战案例解析与答疑
