一、课程背景 

房地产行业是一个高度金融化的行业，与国民经济其他行业关联度极高。

2021 年，国家实施“房住不炒”政策，对房地产行业管控政策加码，以及房地产长效机制改革的全面启动，标志着中国房地产市场进入到新时期，去金融化、去土地财政以及存量调整等战略定位，决定了与房地产相关的宏观变量，将面临趋势性回落，短期逆周期政策难以且也不必要过度进行对冲性操作。恒大事件的出现要求中国短期逆周期调节、宏观审慎监管以及中期结构性改革需要新思路，未来存量调整时期对于短期宏观稳定和风险控制提出了更高的要求。

在国家对房地产市场精准定向加码调控的背景下，房地产行业增速在多种因素叠加预期下出现明显的负增长，今年三个季度，特别是最近两个季度房价明显下行的趋势。在房地产形势整体下滑的背景下，部分房企出现了比较大的违约风险。

同时，在房地产的问题方面，仅仅从价格的角度显然是比较单一的，所以需要一个更全面的视角。

2022 年在宏观经济政策再定位、协调体系再调整以及十四五规划全面落实等因素的作用下，中国宏观经济下行压力将得到极大的缓解，各方面增长表现将逐步回归常态。从传统要素驱动全面向创新驱动的转型中，在需求端，房地产短期投资仍将呈回落态势。

二、课程的内容与目的 

本课程以宏观经济及房地产行业趋势分化态势，注重实践教学。通过该课程的学习，主要是带领学员从商业银行经营发展角度，审慎研判房地产行业趋势发展与金融政策，增强商业银行从业人员对国家宏观经济趋势分析、房地产金融风险评估与防范分析能力防范的能力和自觉性，达到信贷合规内控管理。

三、课程收益 

深度分析研究当前房地产市场严重分化态势及房地产行业稳定发展趋势领悟金融严监管背景下最新的房地产金融监管政策与最新监管法律法规通过学习与培训，树立经营发展与战略意识，理解当前房地产行业环境深刻理解当前国家宏观经济政策与结构性调整内涵，准确把握投资动向

四、课时：6 学时 

五、课程对象：商业银行中高级管理人员、支行行长、公司客户经理、零售客户经理、

一线业务人员等 

五、教学模式 

本课程以面授为主，结合商业银行房地产金融风险经营经典案例分析。在此基础上，加

深对房地产市场的运行态势趋势分析，通过房地产泡沫化及其对经济金融体系的影响，提高业务风险分析与判断能力，达到更好的教学效果。

第一章 当前房地产市场的运行态势与可能影响 

（一）政策背景：房地产的调控方式进入精准定向分类调控的新阶段 1、“三线四档”：直接以房地产企业为调控对象，控制总负债率

2、房地产金融审慎管理：对银行提出了更加严格的房地产贷款约束

3、政策调控需要置于降杠杆的整体背景下进行

（二）房价增速在多种因素叠加预期下出现负增长 1、通过房地产市场整体形势出现明显下滑

（1） 房地产市场形势指数 RSI

（2） 房地产销售量价齐跌

（3） 房企新开工面积下降

（4） 房地产企业融资收紧

（5） 房地产投资整体下滑

（6） 土地拍卖市场整体降温

2、部分房企出现了较大的违约风险

3. 对今年二季度以来房地产市场形势的初步总结与研究

4. 对近期房地产市场调整的可能影响要全面、客观、理性地判断

（1） 当前的房地产市场调整仍处于可以承受的区间

（2） 当前的房地产市场违约事件不会引发系统性金融风险

（3） 政策的动态调整将随时为可能的风险提供对冲和缓冲

第二章 房地产市场的内外部影响因素 

1、中国经济增长与收入水平

2、城市化进程

3、中国人口数量与结构

4、中国土地政策

5、中国的城市分层与资源分配的不平衡

6、宽松的流动性

7、居民投资渠道的缺乏一一优质资产房地产市场

第三章 房地产市场的金融化特征与风险机制 

（一）房地产为什么是一个金融化的行业

  1、房地产包含土地的三级开发，持续加杠杆率

2、房地产三级开发和居民购房借款，形成房地产开发贷款

（二）为什么房地产是金融领域的“灰犀牛” 1、房地产领域的最核心问题是泡沫化

2、房地产金融风险的形成机制与影响

（三）房地产市场运行背后的主体与市场关联

（四）房地产行业是在短期宏观稳定、防止系统性风险上

（五）商业银行将房地产金融风险防范放在一个战略高度

第四章    房地产泡沫化及其对经济金融体系的影响 

（一）当前的房价与收入比情况

  1、 一线城市与主要城市房价收入比

  2、 主要省市区的房价收入比

 （二）房价、房地产贷款与 M2 增速

 （三）究竟是什么驱动了房价上涨？（两个维度） 1、 驱动中国房价上涨的主要原因

（1） 经济增长模式（地方政府 GDP 竞争、大规模城镇化、土地垄断供应）的推波助澜

（2） 过去几十年强劲经济增长所带来的内生性需求

（3） 住房与教育、社会保障与婚嫁等关键社会资源“捆绑”在一起，存在隐性的附带价值

（4） “永远上涨”的房价扭曲了市场预期，导致大量投机资金涌入房地产市场

2. 房价周期的国际经验

（1） 在长期价值更高的国家，房价暴涨更加频繁和严重

（2） 在住房供应缺乏弹性的地方，需求的价格效应更大

（3） 由于住房是耐用的，它的短期供应曲线在目前的供应下是扭曲的3. 投机性力量是中国房价上涨的重要推动力

（1） 房子作为商品的三个可能属性：消费品（自住）、投资品（获取稳定收益）、投机品（追求转卖价差）

（2） 主要城市的住房空置率高：2-3%的租金回报率明显低于国际水平的 4-6% 4. 房价泡沫破裂对金融和实体经济的传导与冲击机制

房地产市场大调整导致固定资产投资和经济下行压力全面加大的风险

第五章 房地产管控政策的加码以及长效机制改革全面启动 

（一）房地产相关的宏观变量发生变化--面临趋势性回落 

1、房企贯彻落实“房住不炒”政策—去金融化

2、地方土地集中招拍挂政策调整--去土地财政

3、存量房政策调整—加快去库存化

4、压降债务、付息成本增加、房地产战略调整导致结构性的紧缩和相应的风险

对于短期宏观稳定和风险控制提出了更高要求

（二）重点领域金融风险短期集中释放超出房地产行业可承受能力的风险 

1、房地产领域债务风险，金融监管趋严下行业信用风险加速释放

（1） “三条红线”：压降负债、限售、限贷、限购等

（2） “集中供地”政策：进一步房地产企业盈利空间

2、弱区域、弱资质房企业再融资难度明显加大，难以通过“借新还旧”的方式对到期债务进行实质性展期、缓释债务滚动压力。

（三）房地产行业将进入全面改革与发展转型 

1、长期改革势在必行，短期稳定需靠政府发力

2、大力推进新型城镇化，全力配合低收入阶层的收入倍增计划，提供充裕的租赁服务和低端住房的供给。

第六章 2022 年房地产行业发展与趋势 

1、房地产市场持续处于较为严格的监管环境之中，叠加融资环境收缩，房地产企业债务风险开始呈现加速释放态势。

2、房地产-地方财税体系发生转型

（1） 坚持“房住不炒”的政策措施，特别是房地产税全面试点

（2） 地方政府-房地产-金融机构-地方国有企业相互促进的融资体系将全面变革

3、在稳房价、稳地价和稳预期的机制下，房地产供应模式将从 “单一市场轨”转向“市场-政府双轨并行”

4、房地产业健康发展需要“三大类举措并用”，并保持房地产行业中长期改革定力

（1） 中长期的改革和长效机制的变化要坚定不移的推进，不要因为暂时性的波动而立刻停止；

（2） 在短期宏观稳定、防止系统性风险上一定要加大力度；

（3） 政府发挥短期稳定的作用要遵循供求规律，特别是短期和中长期的供求规律。

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